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房市庫存快速增加 開發商緊急 促銷
弦響，鳥落。2月下旬，國內樓市不斷有降價聲音傳出。去年尚且供不應求，一夜間仿佛180度逆轉。究竟是驚弓之鳥，還是熊市初臨？向來風光無限的國內樓市，又何以走到這一步？
杭州第一降
2月24日，A股市場9隻個股跌停，均為二三線地產股；同一時間，6隻香港上市的內地房產股也下挫7%以上。2月25日，A股市場有10隻地產股跌停，保利、招商、金地等一線龍頭地產股均下跌近8%。是日，九成地產股下跌，地產板塊暴跌5.21%，成交額較前一交易日放大五成。
令A股、港股地產板塊暴跌者，源於杭州兩個未上市房企的促銷活動。首先降價的樓盤是德信·北海公園，2月18日，該盤宣佈以15800元/平方米的價格清盤，比之前售價下降近3000元/平方米，這次降價也包括瞭最後推出的樓王。兩天後距離該盤不遠的天鴻·香榭裡接過瞭降價的旗幟，此項目在原先均價17200元/平方米的基礎上，以起價11800元/平方米、均價13800元/平方米的價格開售。
項目處於尾盤階段，朝向、戶型均非佳品，因此幹脆降價回籠資金，開發商德信集團常務副總裁費忠敏如是道。在上述樓盤降價的同一天，德信集團又在杭州城東拿下瞭一塊14萬平方米的住宅地。"城北降價，城東拿地"，其表示"依然看好杭州市桃園汽車借款場"。
&銀行信貸代償利率多少免費諮詢試算emsp;開發商的官方回復顯然有所保留，因為國內新盤降價從來都不是簡單的事情。就在天鴻·香榭裡宣佈降價後不到24小時，近百名該盤業主包圍瞭售樓部，拉橫幅、砸沙盤。要求開發商賠償早期業主的損失，顯然這對開發商的品牌影響不小。
而對房價敏感的"房鬧"事件，甚至已經延伸到尚未正式降價的項目。2月23日萬科杭州項目，北宸之光也迎來瞭一眾舊業主維權。實際上該樓盤二期要到三月中旬才開盤，但"維權"行動已經提前到來。據瞭解，該項目二期"吹風價"是1.3萬元/平方米，比此前的均價下降近3000元/平方米。最後開發商同意為舊業主的住宅提升質量，包括安裝太陽能熱水器等附加條件。如此看來，開發商的降價似乎已是勢在必行。
據瞭解，杭州的降價潮已經延伸到整個城北區域。截至2月26日，該區域除瞭上述三個項目，在售的5個樓盤的開發商報價，均有每平方米2000元~3000元的折讓。
去化率普遍減弱
杭州的故事並非孤例。據統計，常州、寧波、天津等城市均有或明或暗地打折銷售。但在一些業內人士眼中，這隻是個別供求失衡城市的個別案例，不具有全國性。易居中國總裁周忻就在其實名微博上表示，這隻是"房企年初先跑量求穩，以及城市供求關系"的正常反應。
平安證券認為，此次杭州降價的樓盤大多集中在拱墅區。該區域庫存達到1.06萬套，去化時間(即某地區樓盤開盤到銷售結束時間)達17.6個月。如果考慮區域去年土地供應達到218萬平方米，同比增長184%，未來潛在的供應較大。同樣杭州市區的庫存量也達到11.3萬套，如果按照過去3個月平均銷售面積計算，去化時間為15.6個月，處於相對較高的位置。
如果這隻是杭州的特殊案例，全國的基本情況又如何呢？保利地產廣東公司董事長餘英是"鐵漲派"，其公開表示："2014年上半年是投資買房最佳時機"，其理由是，今年新拍土地的樓面地價基本和正在銷售的房價持平，這些地王的房子最快年底才能入市，到時房價肯定會翻番。而2013年前拿地的成本比今年低一半到三分之一，這批貨上漲不多，預計下半年尾盤會上漲接軌2015年新房價格。
但從世聯地產獲得的監測看，情況卻不容樂觀。10大重點城市的數據顯示，庫存情況從11月底不斷增加。截至今年1月底，10大城市商品房待售面積為8337.22萬平方米，比去年11月底增加瞭317.43萬平方米，去化時間由11月底的9.41個月攀升到10.87個月。其中一線城市存銷比由6.82個月攀升到7.97個月，二線城市則由11.8個月攀升到13.28個月。
同時，庫存增加的速度非常快。以率先降價的杭州為例，去年年底，該市去化周期達到9.8個月，到今年1月份驟然上升到13.3個月。從全國的角度看，杭州並非去化周期最長的城市，在CRIC研究中心的數據顯示，截至1月底長春的去庫存化周期也達到15.9個月。一方面源於供應量的增加，另一方面則是銷售情況的停滯。
房子賣不動？
今年1月北京商品住宅共成交6908套，比去年同期下降44%，是近9年來1月銷量的第二低。不過由於北京1月的供應增加也不高，這也使得北京的庫存情況變化並不大。
但廣州的情況卻有所不同，2013年廣州樓市的庫存消化周期長期徘徊在6個半月左右，樓市供不應求。但到瞭今年年初，消化周期上升到9個月左右，到瞭2月底更是上升到10個月左右的水平。
同樣，上海的數據也顯示截至2月上旬，全市共有32個項目入市，克爾瑞預計供應面積為92.9萬平方米，是去年同期供應量的2.6倍。但今年14個入市純新盤中，11個樓盤的去化率不足三成。
對於今年開年的銷售不順，大部分業內人士均認為是季節性因素。有分析認為今年的供應增加有限，去化率居高不下的情況不會長期出現。瑞銀證券的研究報告顯示："2013年新開工面積僅增長14%，我們認為不足以使供需區域平衡或偏緊的局面在短期內出現逆轉。"其判斷降價銷售現象不會蔓延至整個一二線城市。
問題是，房子賣不動的現象會持續多久？"今年國內繼續實施寬松貨幣政策的可能性已經非常小，"亞銀國際的首席分析師李大偉表示，這些年超發的貨幣已經帶來一系列的負面影響，"近期央行一系列的正回購，顯示管理層不擴大市場貨幣投放的決心。"其表示，這會讓銀行惜貸的情況加劇，也進一步抑制購房需求。
其實自去年銀行鬧"錢荒"以來，個人房貸一直處於持續收緊的狀態中。"現在銀行做的保本理財產品，給投資者的回報率已經達到6.2%，而個人按揭貸款按基準利率算才6.55%。"一股份制商業銀行的分行行長向《中國經營報》記者表示，如果再加上各種成本，個人房貸可獲收益已經非常低，因此在額度緊張的情況下，銀行放房貸的動力不足。
而銀行不惜高息攬儲，也一步步推高房貸利率。2月下旬，記者電話調查瞭8傢廣深兩地的商業銀行，首套房房貸利率已經普遍上浮到10%以上，部分銀行的首套房利率更上浮至20%，這無疑進一步增加瞭購房者的資金成本。
銷量下跌15%是觸發點
"購房者的購房需求還是很強烈，杭州兩個項目降價之後去化率一周不到就達到瞭八成。"在杭州有項目的某上市地產商銷售總監向記者表示，他認為購房需求不成問題，他們也會密切關註市場，"去化率肯定是今年最重要的數據"。
另一方面，該銷售總監認為大型開發商的資金鏈並不緊張，"這些年銷售情況不錯，我們手頭的現金是近5年最多的"，而近期一直傳言收緊的開發貸"並未出現，一切如常"。上海易居房地產研究院發佈的研究報告顯示，2013年上半年房企的資金狀況，是自2010年以來首次步入寬松區間。
銷售勢頭良好使多數房企手上的現金變得寬裕起來。保利地產2013年半年報顯示，其上半年貨幣資金為351.5億元，同比增長39.6%；招商地產同期貨幣資金為234.5億元，同比增長30.7%；金科股份去年上半年貨幣資金為109.4億元，同比增長36.4%。而去年上半年十大標桿房企的國內外融資額超過495.6億元，同比增長75.6%。
對於2014年開發商的資金鏈，分析師似乎態度樂觀。申銀萬國證券認為，預計2014年整體資金餘缺將略差於2013年，全年行業資金流入10萬億元，剛性流出7.6萬億元，行業資金餘缺2.3萬億元，較2013年的2.5萬億元低6.8%，但仍處於歷史較高位，與2009年和2010年相當，並遠高於2011年及2012年1萬億元左右的水平。
而申銀萬國測算，即使銀行不再新增開發貸款，在信貸增速為零增長的極端情況下，2014年會遇到資金餘缺的拐點，行業銷售額要下降15%以上。而該機構預測2014年房地產銷售額會增長17%，所以其結論是"發生資金拐點的可能性甚低"。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-01/09002628311.shtml
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